A reforma tributária e as locações de curtíssima temporada

Não é nenhuma novidade que a EC 132/2023 instituiu a Reforma Tributária, porém o Congresso Nacional optou por “fatiar” a sua regulamentação, dando agilidade ao processo legislativo e as diversas questões envolvem uma reforma dessa complexidade.

No Direito Imobiliário há forte discussão sobre a realização de locações de curtíssima temporada (ou atividade de hospedagem) em condomínios exclusivamente residenciais, com bons argumentos para ambos os lados.

A Lei n° 8.245/91 disciplina a locação de imóveis urbanos, definindo que às locações inferiores a 90 dias serão aplicáveis a regras da locação por temporada. Já a Lei n° 11.771/08, que dispõe sobre a Política Nacional de Turismo, teve o §2° do art. 24, que afirmava que essa lei não seria aplicável “aos empreendimentos imobiliários, organizados sob forma de condomínio”, revogado pela Lei n° 14.978/24.

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Dessa forma, teoricamente, o entendimento legislativo é no sentido de que as disposições referentes a hotelaria, inseridas na Política Nacional de Turismo, são aplicáveis às locações de curtíssima duração realizadas em “empreendimentos imobiliários, organizados sob forma de condomínio”.

A discussão não se encerra nesse “enquadramento”, pois há o argumento da autonomia privada, da livre iniciativa, do fomento a economia compartilhada e do direito de propriedade, onde seria possível e legítimo ao proprietário de unidade autônoma em condomínio dar a destinação que lhe aprouver. Esses argumentos, porém, colidem com a função social da propriedade, destinação residencial do condomínio contida na convenção condominial, além da clássica proibição de “interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde” contidas no Código Civil.

Fato é que há tendência no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de ser permitir que o Condomínio proíba locações de curtíssima duração, como se observa de julgados da 3ª¹ e 4ª² Turmas da citada corte, além desses precedentes não deixarem claro se haveria uma locação por curtíssima temporada e atípica ou se seria uma atividade de hotelaria.

Frise-se que são precedentes, na acepção processual e literal da palavra, não se podendo, sequer, erigi-los à categoria de jurisprudência, muito menos com o caráter vinculante pretendido e trazido pelo Código de Processo Civil (CPC/25), contudo, justamente por isso, com muita frequência se encontram precedentes de Tribunais Estaduais contrários à essa tendência.

Retornando a questão da reforma tributária, foi sancionada pela Presidência da República no dia 16 de janeiro de 2025 a Lei Complementar (LC) 214/25, tratando diversos temas, trazendo impactos nas locações por temporada ou de curtíssima duração, em especial quanto aos conceitos de contribuinte pessoa física e quanto à equiparação das locações de curtíssima duração às atividades de hotelaria, essas últimas geralmente realizadas digitalmente por plataformas como AirBnb.

A referida LC estabelece o conceito de contribuinte nas operações imobiliárias de locação, trazendo previsão expressa de que pessoas físicas poderão ser consideradas contribuintes do IVA (Imposto de Valor Agregado) por meio dos tributos IBS – Imposto sobre Bens e Serviços e/ou CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) a depender do volume financeiro das locações efetivadas, bem como da quantidade de imóveis locados pelo contribuinte.

De acordo com o artigo 251, §1º da LC 214/25, além das previsões já aplicáveis às pessoas jurídicas, as pessoas físicas poderão ser consideradas contribuintes do IBS e CBS desde que a receita total com as operações locatícias exceda o valor de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) no ano-calendário anterior e tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos no ano-calendário anterior.

Além de fixar métricas financeiras e de concentração de bens relacionadas ao ano anterior, a LC 214/25 também criou um critério de que, no próprio ano-calendário, poderá o contribuinte pessoa física estar sujeito ao IBS e CBS na locação de bem imóvel em valor superior a 20% (vinte por cento) do valor mencionado acima, ou seja, incidiria o IBS e CBS em locações a partir de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais).

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Vale lembrar que, atualmente, pessoas físicas que possuem imóveis e realizam a sua locação, seja por curtíssima ou por temporada, estão apenas sujeitas ao pagamento do Imposto de Renda de Pessoas Físicas – IRPF, de acordo com as suas alíquotas progressivas estabelecidas na norma vigente, que podem variar de 7,5% a 27,5%. Ou seja, está-se diante da criação de um novo tributo na locação de imóveis por pessoas físicas, assim entendidas aquelas que estariam sujeitas à tributação pelo IBS e CBS.

Consoante as regras previstas na LC 214/25, estaríamos diante de uma alíquota estimada de IBS/CBS para pessoas físicas de aproximadamente 8% (oito por cento), já aplicado o respectivo redutor tributário de 70% (setenta por cento) previsto no parágrafo único do 261 da LC 214/25, a qual ainda deverá ser confirmada mediante a fixação das alíquotas definitivas na forma da referida lei complementar.

Quanto às pessoas jurídicas estar-se-ia diante de uma majoração estimada de aproximadamente 4% (quatro por cento), haja vista que atualmente as pessoas jurídicas no regime do lucro presumido estão sujeitas à tributação de 3,65% a título de PIS/COFINS, sendo certo que tal majoração também ainda dependerá de prévia definição das alíquotas pelos entes federados.

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Em adição às questões inerentes à incidência tributária nas locações gerais, a LC 214/25 estabeleceu uma regra de equiparação das locações de curtíssima temporada às atividades de hotelaria, conforme estabelecido no artigo 278 da LC 214/25: “considera-se serviço de hotelaria o fornecimento de alojamento temporário, bem como de outros serviços incluídos no valor cobrado pela hospedagem, em: (…) II – imóvel residencial mobiliado, ainda que de uso não exclusivo dos hóspedes.”

E, para locações equiparadas à hotelaria – leia-se, locações com prazo ininterrupto inferior a 90 (noventa) dias, a LC 214/25 estabeleceu que as receitas advindas de tais contratos não serão tributadas em conformidade com as locações por temporada ou convencionais, mas serão tributadas nos mesmos moldes das alíquotas e procedimentos estabelecidos para estabelecimentos hoteleiros, nos termos do artigo 253 da LC 214/25.

Trata-se de uma preocupação do legislador em equiparar as pessoas físicas investidoras, que adquirem imóveis para único e exclusivo fim de explorarem seus ativos através da sua locação, seja em longa ou curta duração, trazendo uma verdadeira equiparação de tais pessoas a sociedades empresárias especializadas em tal atividade econômica.

Dessa forma, a pessoa física entendida como contribuinte do IBS/CBS e as pessoas jurídicas estariam sujeitas a uma alíquota estimada de 16%, já considerado o redutor de 40% estabelecido no artigo 281 da LC 214/25, a qual ainda passível de confirmação quando da definição das alíquotas efetivas de IBS/CBS.

Paras as pessoas físicas, cuja atividade locatícia seja equiparada às atividades de hotelaria, verificamos a instituição de novo tributo na alíquota acima mencionada, ao passo que para as pessoas jurídicas que também estiverem sujeitas à equiparação às atividades de hotelaria, está-se diante de um incremento na carga tributária entre 7,35% e 10,35%, a depender do município em que exerçam sua atividade.

Ou seja, vislumbra-se, novamente, um incremento na carga tributária da pessoa física compreendida como contribuinte do IBS/CBS para locações de curta temporada, bem como das pessoas jurídicas que efetuavam a locação de imóveis, visto que passarão tais contribuintes a pagar, impostos superiores aos atualmente praticados, em decorrência da incidência do IBS/CBS decorrente da equiparação de sua atividade às do ramo hoteleiro.

Percebe-se, claramente, que o legislador manteve sua linha, equiparando essas locações curtíssimas às regras da hotelaria, as tributando de maneira bem mais rígida, penalizando o empresário, empreendedor e investidor que, naturalmente, a repassará ao consumidor final.

Por fim, é muito importante que esses empresários revisem seus arranjos empresariais, refazendo o planejamento tributário, o que envolverá conhecimentos multidisciplinares.

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