Apesar de ser muito comum o aluguel de imóveis por meio de plataformas como o Airbnb e Booking, atualmente não existe nenhuma legislação vigente no Brasil que regulamente essas plataformas digitais de hospedagens atípicas em condomínios edilícios.
Conceitualmente, modalidades de hospedagens atípicas são aquelas que não seguem os modelos tradicionais, como hotéis ou pousadas. Esse conceito é frequentemente associado a plataformas digitais, como o Airbnb, onde imóveis residenciais são disponibilizados para estadias de curta duração, com o objetivo de auferir maior renda com a rotatividade de hóspedes.
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Sob o ponto de vista jurídico, é caracterizada como uma modalidade de contrato atípico, ou seja, não regulado de forma específica pela legislação, mas que encontra respaldo nos princípios gerais do direito contratual, quais sejam, autonomia da vontade das partes, força obrigatória dos contratos (Pacta sunt servanda), boa-fé objetiva, função social do contrato, equilíbrio contratual e segurança jurídica.
Diante dessa lacuna legislativa, diversos casos bateram às portas dos Tribunais Pátrios, que decidiram que cabe ao condomínio decidir, por meio de assembleia ou convenção condominial, a possibilidade de locação de unidades residenciais por meio de plataformas digitais.
A exemplo:
CONDOMÍNIO. LOCAÇÃO PELA PLATAFORMA AIRBNB. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA C.C. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. Se a convenção condominial determina o uso exclusivamente residencial das unidades, não há que se falar em nulidade de assembleia extraordinária que proibiu a locação do apartamento da autora por curto prazo, por se tratar de típica hospedagem, observando-se ainda a possibilidade de, em assembleia extraordinária com quórum especial, seja alterada a convenção do condomínio e permitida a locação na modalidade AIRBNB. Sentença reformada. Recurso do réu provido para julgar improcedente a ação, prejudicado o recurso adesivo da autora. TJSP; Apelação Cível 1003902-37.2020.8.26.0100; Relator (a): Felipe Ferreira; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 12ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/02/2022; Data de Registro: 10/02/2022
Nesse sentido, em que pese o condômino possua o direito de usar, fruir e dispor livremente de sua unidade, nos termos do que dispõem os artigos 1.228 e 1.335, inciso I, ambos do Código Civil, esse direito deve ser exercido em conformidade com as restrições impostas pela convenção condominial e pelo interesse coletivo, conforme previsão dos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil.
Nessa linha de raciocínio, o STJ sufragou o entendimento na linha de que “o direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício“ (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.933.270/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023).
Diante desse contexto, pensando em regulamentar a questão, a comissão de juristas do Anteprojeto de alteração do Código Civil, decidiu confirmar o entendimento do Poder Judiciário por meio de Lei. É o que se denota do artigo 1.336 (artigo específico sobre deveres dos moradores de condomínios), §1º, do Anteprojeto do Novo Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
- 1º Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta”.
À primeira vista, a alteração parece não ter grande impacto no atual cenário, já que estaria apenas “legalizando” o entendimento jurisprudencial dos últimos anos, no entanto, se realmente aprovada, na prática, muitos condomínios que ainda não deliberaram sobre o assunto oficialmente deverão o colocar em pauta para votação pelos moradores, sobretudo aqueles que permitem a locação de hospedagem atípica, mas que ainda não possuem nenhuma autorização expressa em convenção ou ata assemblear.
Em outras palavras, significa que, na ausência de autorização expressa na convenção ou por deliberação em assembleia, em regra, o condômino não poderá utilizar a sua unidade para fins de hospedagem atípica, seja por meio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta, sob pena de sofrerem sanções administrativas (multas condominiais).
Sendo assim, imaginando em evitar esses problemas, – e, ainda que não seja aprovada a alteração aqui debatida – o ideal é que os condomínios, por meio de seus síndicos, convoquem uma assembleia para tratar especificamente sobre a possibilidade dessa modalidade de locação em edifícios residenciais, trazendo maior segurança jurídica para os moradores e administradores, além de preservar a convivência harmônica entre os condôminos.
Em resumo, a convocação da assembleia para deliberar sobre a questão, além de trazer maior segurança jurídica, também poderá prevenir conflitos entre condôminos e reduzir significativamente as disputas judiciais, pois a decisão tomada pela assembleia deverá obrigatoriamente ser respeitada por todos os condôminos.
Isto é, ao delimitar regras claras, os condôminos poderão equilibrar o direito de propriedade com a finalidade residencial do condomínio, preservando a harmonia e o bom convívio e evitando desgastes administrativos e jurídicos desnecessários.
