Modelo de uso misto “viva, trabalhe, divirta-se” oferece uma alternativa aos shopping centers clássicos
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Os shoppings já foram o lar de grandes lojas de departamento, até que a conveniência do comércio eletrônico atraiu compradores e levou a fechamentos. Mas os consumidores são mais atraídos pelo valor e pela recompensa imediata das compras, levando alguns desenvolvedores a reformular completamente a experiência de varejo. Eles estão reconfigurando os shoppings para que os consumidores possam viver a poucos passos de seus locais favoritos de compras ou restaurantes.
O modelo de uso misto “viva, trabalhe, divirta-se” — que combina unidades de apartamentos, academias de ginástica, hotéis, centros médicos, unidades de escritórios, restaurantes e varejo — oferece uma alternativa aos shopping centers clássicos, de acordo com Ray Wimer, professor de prática de varejo na Universidade de Syracuse.
“Não é só varejo. É trazer locais de entretenimento, muitos restaurantes e apartamentos ou condomínios para se envolver com consumidores mais jovens”, disse Wimer.
Menos de 30% dos shoppings são “nível A”, o que significa que eles realizam mais de 400 vendas por metro quadrado, estimou Wimer. De acordo com o professor, esses shoppings estão indo bem, mas outros estão buscando se reinventar. Alguns voltaram da pandemia de Covid-19.
Os novos empreendimentos de uso misto estão muito longe dos shoppings padrão sem janelas que tomaram forma na década de 1970. Esse shoppings mantêm uma variedade de lojas de varejo e opções de restaurantes, mas os shoppings tradicionais de agora dividem espaço com agências bancárias, hemocentros, delegacias de polícia, serviços de preparação de impostos e até mesmo residências.
Cerca de 46% das remodelações de shoppings são de uso misto, de acordo com uma análise de 2023 da gigante de serviços imobiliários Jones Lang LaSalle (JLL).
Os shoppings tradicionalmente têm “âncoras” — geralmente lojas de departamento gigantes como Sears e Macy’s — aumentando o tráfego de pedestres para ajudar empresas menores a gerar vendas. Agora, cerca de 30% das remodelações de âncoras de shoppings são residenciais e quase 54% das remodelações de uso misto incorporam moradias, de acordo com a JLL.
Apartamentos e condomínios em shoppings atraem jovens profissionais e casais sem filhos, de acordo com Josh Schrier, vice-presidente executivo e diretor de investimentos da Pennsylvania Real Estate Investment Trust (PREIT), que saiu da falência em abril de 2024 e agora está desenvolvendo cerca de 2 mil unidades habitacionais para projetos de uso misto na Filadélfia e em Washington, DC.
“Certamente está trazendo aquele grupo mais jovem para essas propriedades. Eles procuram uma comunidade, um lugar para se reunir e coisas divertidas para fazer”, disse Schrier.
É por isso que determinar o varejo e mercadorias atraentes é importante para o modelo de uso misto, explicou Joe Aristone, vice-presidente executivo e diretor de receitas da PREIT.
Tornando-se uma comunidade integrada
Uma das principais combinações para shoppings de uso misto são prédios de apartamentos com instalações médicas.
No sul de Nova Jersey, a Cooper University Health Care reformou uma antiga Sears no Moorestown Mall do PREIT em um centro ambulatorial de três andares que será inaugurado em 2023. Além das opções de varejo do shopping, um prédio com 375 apartamentos começará a ser construído este ano.
Um shopping semelhante está sendo desenvolvido em Seattle, onde o Pavilhão Médico da Virginia Mason Franciscan Health faz parte do shopping Northgate Station, de acordo com seu proprietário, Simon Property Group, com planos de abrir um edifício multifamiliar de 234 unidades em 2026.
Os centros comerciais ao ar livre são outra escolha popular. O shopping FlatIron Crossing de Macerich, no Colorado, tem planos para o HiFi – um centro de bairro com restaurantes, lojas e espaços de entretenimento ao lado de uma comunidade residencial de cinco andares. A previsão é de que algumas inaugurações sejam iniciadas em 2026, segundo seu site.
Antigas lojas de departamentos também foram convertidas em moradias.
AvalonBay Communities, um fundo de investimento imobiliário, possui 15 comunidades nesses distritos de uso misto – e abriu o Avalon Alderwood Place dentro de um shopping no subúrbio de Lynnwood, em Seattle.
O custo de um apartamento de luxo no shopping varia de US$ 1.860 para um estúdio a pelo menos US$ 3.885 para um apartamento de três quartos, de acordo com o site da AvalonBay.
“O que vemos nessas comunidades é um grupo demográfico que busca uma vida urbana e acessível a pé, com comodidades à sua porta”, disse Katie Bucklew, vice-presidente de uso misto e desenvolvimento da AvalonBay.
Para alguns inquilinos, esse estilo de vida pode ser ecológico e prático.
“Com o uso misto, você pode se livrar completamente dos carros e torná-los um local para caminhadas, ciclismo e transporte público”, disse Shlomo Angel, professor de planejamento urbano na Universidade de Nova York.
Convencer os consumidores a permanecerem
O conceito original do shopping lembrava centros de uso misto, com planos para correios, bibliotecas e outros serviços, disse David Glover, líder global de uso misto na Gensler, uma empresa de arquitetura e design. Mudar para varejistas era, no fim das contas, mais lucrativo, avaliou o especialista.
“Esses lugares que costumavam ser considerados apenas como compras, agora precisam se tornar parte da nova mentalidade que vivemos, vivemos, vivemos”, disse Glover.
Embora a adição de espaços de moradia e trabalho aumente o tráfego de pedestres, também é necessário aumentar o “tempo de permanência”, ou seja, a duração da visita do consumidor, de acordo com Aristone, da PREIT.
Isso pode ser resolvido adicionando restaurantes ou hospedando pop-ups de marca para engajamento.
Os shoppings também são atraentes para a Geração Z, que está procurando por mais “diversão”, de acordo com um relatório da National Retail Federation. Isso significa focar em lojas de beleza e athleisure como a Lululemon, disse Stephen Lebovitz, CEO da CBL Properties, que tem 55 shoppings e outlets em seu portfólio. Seis deles incluem moradias multifamiliares que totalizarão mais de 1,5 mil unidades, disse Lebovitz.
“A beleza dos shoppings é que eles têm localizações realmente fortes e têm redes de tráfego estabelecidas, infraestrutura e massa crítica ao redor deles”, disse Lebovitz.
Resistência da comunidade e outros fatores
O principal argumento contra empreendimentos de uso misto tende a ser o aumento do congestionamento do tráfego, de acordo com Richard Peiser, professor de desenvolvimento imobiliário na Harvard Graduate School of Design.
Comunidades existentes também podem resistir à mudança de mais pessoas ou ao trabalho próximo a áreas suburbanas, disse Angel, da NYU.
Sistemas de esgoto, sistemas educacionais e outras infraestruturas precisam ser levados para comunidades antes de desenvolver uso misto, disse Vanessa L. Deane, professora clínica assistente e diretora de planejamento urbano na Universidade de Nova York.
Deane também observou o benefício de empreendimentos de uso misto na redução da pegada de carbono de uma comunidade.
“Com qualquer desenvolvimento, você tem que pensar no impacto sobre os usos da terra ao redor”, avaliou Deane. “Se a infraestrutura existente não puder suportar o projeto, pode haver um problema”, acrescentou.
E aqueles que estão pensando em alugar um apartamento em um shopping de uso misto podem avaliar as desvantagens.
O alto volume de pessoas pode significar privacidade limitada, bem como congestionamento para caminhar e estacionar. Também pode haver falta de luz natural e opções ao ar livre.
Algumas unidades são menores porque os moradores usam comodidades em todo o edifício, disse Schrier da PREIT, o que pode ser mais acessível. Microunidades podem não ter comodidades de cozinha, como fornos e fogões, ou aparelhos de limpeza, como lava-louças, lavadoras e secadoras.
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