A convivência em condomínios edilícios sempre exigiu um delicado equilíbrio entre o exercício do direito de propriedade individual e a preservação da coletividade. Embora a legislação disponha de instrumentos para coibir condutas nocivas, como multas e restrições, há situações em que o comportamento de um morador excede os limites da tolerância, tornando-se incompatível com a vida condominial.
Surge, assim, a figura do condômino antissocial.
Assine gratuitamente a newsletter Últimas Notícias do JOTA e receba as principais notícias jurídicas e políticas do dia no seu email
O Código Civil de 2002 já reconhecia a gravidade do problema ao prever, em seu art. 1.337, a aplicação de multas severas, de até dez vezes o valor da contribuição condominial, para quem, por reiterado comportamento antissocial, gera incompatibilidade de convivência.
No entanto, o legislador não previu expressamente a possibilidade de exclusão do condômino, o que deu origem a debates jurídicos ao longo das últimas décadas.
Doutrina: entre o silêncio da lei e a função social da propriedade
A ausência de previsão legal expressa levou a doutrina a se dividir. Parte dos autores passou a defender que, diante da ineficácia das sanções pecuniárias, seria possível recorrer ao Judiciário para restringir o direito de uso da unidade, com base nos arts. 1.228, §1º, e 1.277 do Código Civil e no princípio da função social da propriedade.
Outros defendem que, pela ausência de previsão expressa, seria impossível qualquer medida nesse sentido, sob pena de mácula não somente ao direito constitucional à propriedade, mas também a outros princípios de relevo, tais como os da dignidade da pessoa humana, da solidariedade social e o da tutela à moradia.[i]
No centro dessa controvérsia reside o art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, cuja parte final dá azo a diferentes interpretações.
O dispositivo prevê que o condômino antissocial poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo das contribuições condominiais até ulterior deliberação da assembleia.
O normativo, no entanto, não especifica a que se prestaria essa “ulterior deliberação da assembleia”, isto é, o que deve ser deliberado e com qual finalidade.
Assim, alguns autores sustentam que a ulterior assembleia poderá deliberar justamente pela implementação de medidas mais enérgicas, tal como a propositura de ação para a exclusão de condômino[ii].
Esse posicionamento, a propósito, é convergente com o Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil do CJF:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
Jurisprudência: tendência de estabilização a despeito do vácuo normativo
Diversos tribunais já tiveram a oportunidade de se debruçar sobre o tema.
Um exemplo é o TJRS, que, ainda em 2015, confirmou a exclusão de um condômino cujo comportamento colocava em risco a segurança dos demais moradores.[iii]
Na mesma linha, o TJSP, em 2016, anulou sentença que havia reconhecido a impossibilidade jurídica do pedido, ficando assim ementado, naquilo que interessa: “[…] Omissão do legislador que, por si só, não proíbe a pretensão deduzida em juízo e nem afasta a aplicação de normas constitucionais que integram o direito privado.”[iv]
Outro recente julgado do TJSP, de 2025, foi no mesmo sentido, salientando a excepcionalidade da medida, necessária, no entanto, diante de situações graves que coloquem em risco a segurança, o sossego e a integridade física de vizinhos.[v]
Encerrando os exemplos (não exaustivos), temos, ainda, os casos do TJPB e do TJRJ, que possuem precedentes favoráveis, desta vez invocando expressamente a parte final do parágrafo único do art. 1.337 como permissivo para que a “ulterior assembleia” delibere pela exclusão do condômino antissocial.[vi]
Dessa forma, nota-se uma relativa tendência à pacificação do tema, desde que seja aferido, especialmente: (i) a ineficácia de medidas adotadas anteriormente pelo condomínio; (ii) a recalcitrância do condômino antissocial nas condutas nocivas à comunidade; e (iii) a realização de derradeira assembleia condominial que delibere pela sua exclusão, respeitadas as devidas formalidades.
De toda sorte, tal entendimento, que hoje aparenta prevalecer, ainda apresenta certas oscilações, especialmente ante a ausência de previsão legal expressa.
O próprio TJSP, em 2021, manteve sentença de improcedência em ação de exclusão de condômino antissocial, elencando que “[…] Ainda que o direito de propriedade esteja limitado em sua função social, devendo o condômino observar regras mínimas de bom comportamento e convívio, a medida de expulsão não encontra amparo legal”.[vii]
A reforma do Código Civil e a consolidação do entendimento
O projeto de reforma do Código Civil (PL nº 4, de 2025) busca pacificar esse debate, ao modificar o art. 1.337 para prever expressamente a possibilidade de exclusão do condômino antissocial por deliberação de 2/3 da assembleia e decisão judicial subsequente.
Essa previsão legislativa não inaugura a medida, mas consolida um caminho que já vinha sendo trilhado pela doutrina e pela jurisprudência, trazendo segurança jurídica para casos extremos e, por que não dizer, paz para a comunidade condominial.
Medida excepcional, mas necessária
A exclusão do condômino antissocial deve continuar a ser vista como ultima ratio, aplicável apenas quando todos os meios ordinários se mostram ineficazes.
Contudo, ignorar sua necessidade significaria desamparar casos em que a convivência se torna absolutamente insuportável, comprometendo direitos fundamentais de vizinhança e a própria função social da propriedade.
Ao acolher essa possibilidade de forma ponderada, a reforma pacifica o tema e equilibra a proteção da propriedade com a defesa da coletividade condominial
____________________________________________________________________
[i] Ver, por exemplo: TARTUCE, Flavio. Direito civil: direito das coisas. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, v. 4, 2023.
[ii] Ver, por exemplo: GAGLIANO, Pablo S.; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Direitos reais. 5ª. ed. São Paulo: Editora SaraivaJur, 2023.
[iii] TJRS. Agravo de Instrumento n. 70065533911. Décima Oitava Câmara Cível. Relator: Des. Nelson José Gonzaga. Julgado em 13.08.2015, publ. em 12.08.2015.
[iv] TJSP. Apelação n. 4000396-25.2013.8.26.0010. Oitava Câm. de Direito Privado do TJSP. Relator: Des. Alexandre Coelho. Julgada e registrada em: 07.04.2016.
[v] TJSP. Apelação Cível: 10172802420248260002 São Paulo, Relator.: Carlos Dias Motta, Data de Julgamento: 03/02/2025, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2025.
[vi] TJPB. Apelação Cível: 0801379-84.2023 .8.15.0731, Relator: Des. Oswaldo Trigueiro do Valle Filho, 4ª Câmara Cível) e TJRJ. Apelação: 02692252320208190001 202300141656, Relator.: Des(a). Agostinho Teixeira de Almeida Filho, Data de Julgamento: 25/10/2023, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2023.
[vii] TJSP – AC: 10293075220188260001 SP 1029307-52.2018.8 .26.0001, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 26/01/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/01/2021
