O Governo do Distrito Federal (GDF) sancionou a Lei dos Muros e Guaritas para regulamentar o acesso aos condomínios nesta quinta-feira (3/4). A norma também determina as regras dos cercamentos. A nova legislação divide opiniões entre lideranças de loteamentos.
Segundo a Lei Complementar Nº 1.044, de 2 de abril de 2025, de autoria do Executivo e sancionada pelo governador Ibaneis Rocha (MDB), os condomínios poderão optar entre os modelos de loteamento de acesso controlado ou fechado. A legislação não se aplica ao Conjunto Urbanístico de Brasília (CUB).
Para a implantação de loteamentos nas formas previstas nesta lei complementar, será necessária a aprovação do projeto urbanístico de fechamento pelos órgãos competentes do GDF.
Fica garantida a manutenção do fechamento do loteamento em processo de regularização, regularizado, registrado, ou em área regularizável prevista no PDOT, unicamente aos fechamentos existentes até 13 de setembro de 2018.
Para o fechamento dos parcelamentos do solo urbano registrados em data posterior se aplica a Lei Complementar nº 1.027, de 28 de novembro de 2023.
Controlados ou fechados
Nos loteamentos de acesso controlado será permitida a entrada de não moradores, sejam pedestres ou condutores de veículos, às áreas públicas ou a lotes não residenciais, mediante identificação e cadastro.
A opção pelo loteamento fechado estará disponível apenas para lotes residenciais, com vias locais e eventuais áreas verdes classificadas como espaços livres de uso público (Elups), com possibilidade de uso exclusivo dos moradores.
No caso de loteamento fechado, contudo, será cobrado do residencial taxa pelo uso das áreas públicas internas. A entidade representativa se torna responsável pela manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns.
As formas de loteamentos:
I – loteamento de acesso controlado: parcelamento com controle de acesso, sendo vedado o impedimento de acesso aos não residentes, pedestres ou condutores de veículos às áreas públicas ou aos lotes com uso diverso do residencial, permitida a exigência de identificação e cadastro;
II – loteamento fechado: subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos, cujo perímetro da gleba resultante é cercado ou murado, havendo outorga de uso das áreas públicas internas ao empreendimento pelo poder público, sendo o uso dos lotes exclusivamente residencial.
Outorga onerosa
A outorga onerosa para loteamentos fechados será realizada por contrato, firmado entre a entidade representativa dos moradores e o DF, com base no projeto urbanístico de fechamento aprovado e após o registro do projeto urbanístico de regularização fundiária.
A outorga de concessão de uso onerosa tem o prazo máximo de vigência de 30 anos, podendo ser prorrogado. O contrato é celebrado exclusivamente no caso de loteamento fechado e loteamento de acesso controlado que opte pelo uso exclusivo de áreas públicas internas, não se aplicando aos loteamentos de acesso controlado sem exclusividade de uso de áreas públicas.
A definição do preço público depende:
I – da análise dos valores despendidos na manutenção e conservação das áreas públicas a serem objeto da outorga de uso;
II – da proporcionalidade da área pública objeto de contrato de concessão de uso em relação à área privada;
III – da possibilidade de realização de celebração de parceria com o poder público, na realização de intervenções de interesse público, sem fins lucrativos e de conveniência comunitária.
Segundo a lei, 50% dos valores arrecadados irão para o Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal (Fundurb) e 50% ao Fundo Distrital de Habitação de Interesse Social (Fundhis).
Em caso de inadimplência, o condomínio pode ser inscrito na dívida ativa, sofrer cobrança judicial ou o Poder Executivo pode rescindir o contrato de concessão de uso.
Cercamento
O cercamento será realizado mediante requerimento, acompanhado de projeto urbanístico elaborado pelo proprietário do loteamento ou pela entidade representativa dos moradores.
A autorização para fechamento prevista na proposta se dá apenas em áreas de regularização definidas na Lei Complementar número 986, que trata da Regularização Fundiária Urbana (Reurb).
Regras para o fechamento do loteamento, em qualquer das modalidade:
Altura máxima de 2,7 metros para as grades, alambrados, muros ou soluções mistas;
Transparência visual mínima de 70% para as formas de fechamento das divisas voltadas para logradouros públicos. Não se aplica o percentual mínimo de transparência visual nos casos em que o cercamento do lote coincidir com o cercamento do loteamento.
A lei admite a instalação de guarita e portaria em área pública, devendo ser observada a área máxima de 30 metros quadrados. A quantidade de portarias depende do número de acessos previstos para o loteamento.
Redondezas
Os condomínios também deverão zelar pelo tratamento paisagístico da área pública externa, lindeira ao loteamento, de forma a amenizar os impactos decorrentes do fechamento.
Segundo a legislação, os condomínios deverão preservar e garantir a manutenção do meio ambiente, da urbanização local e da infraestrutura instalada. Caso necessário, vão precisar recuperar de quaisquer danos ocorridos na área.
Dois lados
Segundo a presidente da a presidente da União dos Condomínios Horizontais e Associações de Moradores do DF (Única), Júnia Bittencourt, a sanção da lei representa um avanço no processo de regularização fundiária.
“Foram 20 anos aguardando uma lei que garantisse a permanência de muros e guaritas nos condomínios informais. A lei publicada hoje trará a segurança jurídica necessária para a manutenção desses fechamentos. Agora, nossas atenções se voltam para a regulamentação futura. Nossa expectativa é que seja algo viável e que não onere as famílias. Vamos trabalhar para isso”, pontou.
Na avaliação do presidente da Associação de Moradores do Grande Colorado, Boa Vista e Contagem (AMGC) e síndico do condomínio Jardim Europa II, Carlos Cardoso, o projeto não contempla os anseios e necessidades dos moradores de condomínios.
“Por exemplo não está claro como se dará o tratamento para os condomínios em processo de regularização quanto ao pagamento, principalmente os que estão em área particular. Infelizmente a CLDF aprovou o projeto do GDF sem promover o debate com os moradores. Uma falha que prejudicou o aperfeiçoamento da lei. Obviamente que a legislação aprovada hoje é um avanço, mas não atende aos moradores”, criticou.
Para Cardoso, os condomínios esperam que na elaboração da regulamentação o governo proporcione um debate amplo com todas as lideranças de condomínios no DF.
