Nos bastidores da incorporação imobiliária, uma figura jurídica híbrida tem ganhado terreno com aparência de modernidade, mas conteúdo jurídico já enfrentado pelo ordenamento: trata-se da chamada permuta financeira. Ocorre quando o proprietário de um terreno o transfere a uma incorporadora e, em vez de receber unidades futuras, pactua o direito de perceber, de forma parcelada e proporcional, os resultados da venda das unidades construídas no local.
A construção segue seu curso, o empreendimento é comercializado, e o antigo dono do solo, agora sem fração física da obra, recebe percentuais mensais calculados sobre o faturamento da incorporadora.
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Trata-se, como se vê, de uma operação com feições sofisticadas, mas que levanta importantes dúvidas quanto ao seu enquadramento jurídico-tributário. A principal delas: haveria, de fato, uma permuta — e, portanto, exclusão da apuração de ganho de capital — ou estaríamos diante de uma típica alienação onerosa, com pagamento diferido e valor indeterminado?
A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta COSIT 89/2025, respondeu com precisão que a natureza da operação não se submete à vontade das partes ou à nomenclatura que estas decidam adotar no contrato. O Direito Tributário, recorde-se, não se curva à semântica privada, mas sim à substância dos atos jurídicos praticados.
Da ficção contratual à realidade tributária
No caso examinado, o proprietário pessoa física cedeu terreno à incorporadora, a qual, após a instituição de patrimônio de afetação e adesão ao Regime Especial de Tributação (RET), passou a repassar valores ao alienante. Esses pagamentos eram calculados com base nas receitas de vendas das unidades do empreendimento. Ainda que as partes tenham denominado a operação de permuta financeira, não houve, em verdade, troca de imóveis — condição essencial à caracterização da permuta sob o ponto de vista tributário.
Nas palavras da Receita, “não se considera permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel, apurando-se o ganho de capital como dação em pagamento”. Em outras palavras, para fins fiscais, permuta é troca de imóvel por imóvel, seja este já existente ou a construir. Tudo o que destoe disso atrai o regime de alienação onerosa, com seus respectivos efeitos fiscais.
A regra é clara: há ganho de capital
A consequência prática é de elevada relevância para o contribuinte. A operação que, aos olhos leigos, poderia ser interpretada como permuta — e, portanto, isenta de tributação sobre ganho de capital — é, na verdade, uma venda com pagamento parcelado e preço incerto. O Imposto de Renda incide, assim, sobre o ganho auferido, apurado com base na diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição do imóvel.
E o que é valor de alienação em um contrato com preço flutuante, vinculado ao sucesso comercial do empreendimento? A Receita orienta que deve ser adotado, em um primeiro momento, o valor previsto contratualmente ou, na ausência, o valor de mercado. Caso os pagamentos efetivos superem esse parâmetro, a base de cálculo deverá ser ajustada, com tributação complementar.
O contribuinte, nesse caso, estará sujeito à tabela progressiva aplicável ao ganho de capital das pessoas físicas, que varia de 15% a 22,5%, a depender do montante auferido.
O RET não se comunica com o alienante
Outro equívoco recorrente, também afastado pela solução de consulta, é a crença de que o RET, regime que permite à incorporadora recolher tributos federais de forma unificada à alíquota de 4% sobre a receita mensal, teria algum reflexo tributário direto sobre o alienante do terreno. A resposta é negativa. O RET é benefício fiscal conferido exclusivamente ao incorporador, nos moldes da Lei 10.931/2004, que não se estende àquele que cede o imóvel sem assumir a posição de incorporador nos termos da Lei 4.591/1964.
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A tentativa de justificar a incidência do RET sobre os repasses mensais como se o cedente fosse”parceiro do empreendimento não encontra respaldo legal. Não há solidariedade tributária nesse modelo, tampouco comunhão societária entre as partes. O repasse financeiro realizado ao antigo proprietário é, em essência, contraprestação pelo terreno — e como tal, atrai a incidência do imposto sobre ganho de capital, devida pelo próprio alienante.
Conclusão: a forma não altera a substância
O caso examinado pela Receita é emblemático. Expõe, com clareza, os riscos da adoção de rótulos contratuais que não encontram sustentação na estrutura fática da operação. A denominação permuta financeira pode ser útil à retórica comercial, mas é inócua frente à análise substancialista do Direito Tributário.
Para o contribuinte, o recado é claro: não basta nomear; é preciso compreender o que se está efetivamente realizando. Se não há recebimento de unidades imobiliárias em troca do terreno — mas apenas fluxo financeiro proporcional à venda futura das unidades — não há permuta. Há alienação. E, como tal, haverá tributação sobre o ganho de capital, com todas as obrigações acessórias que dela decorrem.
O planejamento jurídico e tributário de incorporações deve, portanto, ser construído sobre a realidade dos fatos, e não sobre ficções terminológicas. Afinal, o fisco — ao contrário das partes — não está obrigado a acreditar em ficções.
