Sob o rito dos recursos repetitivos, o colegiado da 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi unânime ao afastar a responsabilidade solidária e a legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) de imóvel alienado.
Os ministros acompanharam o relator, ministro Teodoro Silva Santos. Para ele, o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da posse do imóvel, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, já que isso não é previsto no Código Tributário Nacional (CTN).
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A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário) até o pagamento total da dívida. Na prática, a propriedade do imóvel é transferida para o nome de uma instituição financeira com a qual o consumidor firmou contrato para quitar a dívida.
No caso, o município de São Paulo alegou que o Itaú Unibanco (credor fiduciário) era responsável pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel objeto da alienação e, por isso, tinha legitimidade para ser alvo de execução fiscal para a cobrança do IPTU que onera o imóvel.
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O contribuinte pediu a aplicação do artigo 23 da Lei 9.514/1997, que dispõe especificamente sobre a questão da propriedade fiduciária e prevê que é obrigação do fiduciante arcar com o pagamento do imposto incidente sobre o imóvel e taxas condominiais.
Os recursos especiais (REsps) 1949182/SP, 1959212/SP e 1982001/SP foram julgados sob o rito dos repetitivos, cadastrados como Tema 1.158.
Tese desfavorável ao contribuinte
Na avaliação da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), uma decisão desfavorável do STJ pode ter impactos negativos não apenas nas operações de compra e financiamento de imóveis, mas em toda a economia. Ao JOTA, o diretor jurídico da entidade, Luís Vicente de Chiara, comentou que a consequência seria o aumento no preço dos empréstimos para os financiamentos de imóveis.
“Como vai ser mais caro, talvez a pessoa não tome o empréstimo. Como ela vai poder tomar menos valor de empréstimo, talvez não consiga adquirir a unidade habitacional. Isso desencadeia um efeito cascata. As incorporadoras não vão vender as unidades, o que vai afetar a construção civil, que é um setor essencial para o dinamismo da economia”, afirma Chiara.
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Estudo feito pela Febraban aponta que um entendimento desfavorável aos contribuintes teria um efeito equivalente ao aumento da taxa de juros, já que incorporação do custo do IPTU pelos bancos nas prestações de financiamento equivaleria a um aumento na ordem de 2 a 2,5 pontos percentuais nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários.
Além disso, o estudo indica que o Produto Interno Bruto (PIB) a partir de 2025 também seria impactado. De acordo com a projeção, ocorreria uma contração acumulada do PIB de aproximadamente R$ 235 bilhões. E, como as compras de imóveis iriam diminuir, também haveria redução na arrecadação tributária. A entidade indica que, para a União e os estados, a perda seria em média de R$ 75 bilhões anuais; e, em relação aos municípios, os impactos seriam de ao menos R$ 6 bilhões anuais.
